物业设备维护与保养

设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。

物业设备维护与保养

(1)维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时间运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。

(2)维护保养工作的实施

维护保养工作主要分日常保养和定期维护保养两种。

A、日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、振动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。更多精彩加物业社区微信

B、定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。应做好以下工作：

彻底内外清扫、擦洗、疏通;

检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙;

检查安全装置

检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞;

清洗油箱，检查油位指示器，换油;

检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。

(3)设备的点检

设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。

设备的点检包括日常点检及计划检查。

设备的日常点检由操作人员随机检查。

日常点检内容主要包括：

(1)运行状况及参数;

(2)安全保护装置;

(3)易磨损的零部件;

(4)易污染堵塞、需经常清洗更换的部件;

(5)在运行中经常要求调整的部位;

(6)在运行中经常出现不正常现象的部位。

设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检内容主要有：

(1)记录设备的磨损情况，发现其他异常情况;

(2)更换零部件;

(3)确定修理的部位、部件及修理时间;

(4)安排检修计划。

(4)物业设备的计划检修

对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修

实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。

(5)计划检修和维护保养的关系

设备管理应建立“维护保养为主，计划检修为辅”的原则。

4、物业设备更新改造管理

在使用设备时特别要注意的是，只要通过技术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新方式。

备品配件的管理

运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技术性能。

需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前就把新的零部件准备好，这就是备品配件管理的基本原则。

备品配件管理工作的目的是，既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。更多精彩加物业社区微信

5、固定资产(设备)管理

固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具等。

不属于生产经营主要设备的物品，单价值在2000以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产管理。

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